재개발•재건축 사업 과정에서 조합원과 토지 소유자 간 분쟁이 급증하는 가운데, 이와 관련한 대처 방안에 대한 관심이 높아지고 있다. 재개발•재건축 사업은 '조합 설립 인가'를 전후로 법적 권리관계가 극적으로 달라질 수 있다.

이 시기를 놓치면 현금청산 대상이 되거나, 관리처분계획 등에 대한 불복•이의 제기 기회를 제한받을 수 있다.

법무법인 두우 이태훈 변호사는 “조합 설립 동의서는 원칙적으로 철회 기간이 제한될 수 있다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 조합 설립 인가 신청 전까지만 동의를 철회할 수 있으며, 인가 이후에는 철회가 사실상 불가능하다. 동의서의 위임 범위와 정관 내용 등 핵심내용을 인가 신청 전 충분히 확인할 필요가 있다”고 설명했다.

이어 “관리처분계획 수립에 앞서 진행되는 분양 신청은 통상 30일에서 60일 이내의 짧은 기간으로 운영되는 경우가 많다. 이 기간에 신청하지 못한 소유자는 현금청산 대상자가 된다. 현금청산 금액은 평가 기준과 산정 방식에 따라 유불리가 달라질 수 있어, 결과적으로 기대와 다른 금액이 산정될 수 있다”고 전했다.

이태훈 변호사는 “조합이 비동의자를 상대로 제기하는 매도청구 소송은, 법원 절차를 통해 매수 조건(대금 등)이 다투어지고 정리되는 경우가 많다. 조합 설립 동의율 충족 여부, 정비구역 지정 절차의 적법성, 매도청구 통보 방식 등 절차적 흠결을 면밀히 따지면 다툴 여지가 있다”고 전했다.

이어 “관리처분계획 인가 처분에 불복하려면 행정심판 또는 행정소송을 처분 고지일로부터 90일 이내에 제기해야 한다. 이 기간을 초과하면 불복이 각하되는 등 구제가 제한될 수 있다. 비례율 산정 오류, 종전자산 평가 방식 등 재산권 침해 소지가 있는 부분을 중점 점검할 필요가 있다”고 전했다.

이태훈 변호사는 “조합장을 비롯한 임원의 공사비 부풀리기, 설계 변경 관련 의사결정은 총회 의결 자료와 회계 서류 열람을 통해 사전에 점검할 여지가 있다. 열람 거부되는 경우 도정법상 자료 열람•제공 관련 규정에 근거해 대응 방안을 검토할 수 있다”고 전했다.

이어 “재개발•재건축 분쟁에서 가장 많이 받는 상담은 '이미 기간이 지났는데 어떻게 할 수 없냐'는 질문이다. 법이 정한 불복 기간은 누구에게도 예외 없이 적용되는 만큼, 사업 초기 단계부터 법률 전문가와 함께 각 절차를 점검하는 것이 권리 보호의 출발점이다”고 전했다.