두산건설과 코오롱글로벌이 김해 율하이엘 지역주택조합(김해 율하 스카이시티 아파트) 조합원들에게 공사비 증액을 요구하자 조합측이 거부하면서 논란이 확산되고 있다. 

 

시공사 측은 공사비가 약 850억 원 증가했다며 조합원 1인당 평균 4200만 원의 추가 출자금을 요구했으나, 조합원 총회에서 이를 부결했다. 이에 시공사는 입주를 막겠다는 입장을 공식적으로 통보하고 있다. 

 

총회에서 증액 동의안 부결에도 또다시 총회 개최…반발 확산

 

지난 1월 19일 열린 조합원 총회에서 두산건설과 코오롱글로벌이 요청한 공사비 증액 동의안 및 추가 출자금 납부 안건이 부결되었다. 그러나 조합 측은 이 안건을 다시 상정하기 위해 오는 2월 9일 추가 총회를 소집했다. 조합원들은 "이미 부결된 안건을 강행하는 것은 부당하다"며 반발하고 있다.

 

"공사비 세부 내역도 공개 안 해"…조합원들 강력 반발

 

공사비 증액의 타당성을 검토하기 위해서는 세부 내역 공개가 필수적이지만, 두산건설과 코오롱글로벌은 이를 제공하지 않고 있다. 조합원들은 "세부 내역을 검토한 후 증액이 정당하다면 수용할 수 있다"고 주장하며, 한국부동산원 또는 부산도시개발공사에 검토 용역을 의뢰해야 한다고 요구했다.

 

반면, 시공사와 조합장은 "건설사가 분양 원가에 해당하는 자료를 제공하는 경우는 없다"고 맞서고 있다. 이에 조합원들은 "공사비를 갑자기 850억 원 올려놓고 상세 내역조차 공개하지 않는 것은 불합리하다"고 반발하고 있다.

 

"유치권 포기 특약 있다" vs "입주 막겠다"…시공사의 무리한 요구

 

또 다른 핵심 쟁점은 시공사의 유치권 행사 가능 여부다. 조합원들은 "사업 약정서에 '두산건설과 코오롱글로벌은 조합에 대하여 유치권을 행사할 수 없다'는 조항이 명확히 포함되어 있다"고 주장하고 있다.

 

대법원 판례(2018.1.24. 선고 2016다234043)에 따르면, 유치권 포기 특약이 존재할 경우 이는 특약 상대방뿐만 아니라 제3자도 주장할 수 있다. 즉, 시공사가 유치권을 행사하여 입주를 막는 것은 불법이라는 것이 조합원 측 입장이다. 그러나 시공사는 "특약의 대상은 주택도시보증공사(HUG)일 뿐, 조합에 대한 유치권까지 포기한 것은 아니다"라고 반박하고 있다.

 

입주 코앞인데 4200만 원 추가 부담? 조합원들 "불가능한 요구"

 

공사비 증액이 불가피하더라도, 이를 입주 전까지 1개월 남짓한 기간 안에 납부하라는 것은 비현실적인 요구라는 지적이 나온다.

 

조합원들은 "일반적인 계약 구조상 시공사는 잔금만 받고 입주를 허용한 후, 향후 확정된 공사비 증액분에 대해 개별 세대에 저당권을 설정하거나 법적 절차를 통해 보전할 수 있다"고 설명했다. 그럼에도 불구하고 시공사가 단기간 내에 거액을 추가 납부하라고 요구하는 것은 사실상 조합원들을 압박하여 증액을 강행하려는 전략이라는 분석이 나온다.

 

조합장은 누구 편인가? "건설사와 한편" 조합원 반발

 

조합원들의 반발을 더욱 키우는 것은 조합장의 태도다. 조합원들은 조합장이 건설사의 편을 들며 조합원을 설득하려 하고 있다고 주장한다. 특히, 조합장은 공사비 세부 내역 공개 및 유치권 행사 여부와 관련해 시공사의 입장만을 대변하고 있다는 비판을 받고 있다.

 

조합원들은 "조합장은 조합원의 이익을 대변해야 함에도 불구하고 오히려 시공사 측 입장만을 지지하고 있다"며, 이에 대한 철저한 감사를 촉구하고 있다.

 

"법과 계약을 무시한 대기업 횡포"…조합원들 법적 대응 검토

 

조합원들은 "두산건설과 코오롱글로벌이 유치권 행사가 불법이라는 사실을 알고도, 조합원들이 법적 대응이 어려운 점을 악용해 부당한 요구를 하고 있다"고 강하게 반발하고 있다.

 

특히 입주가 임박한 상황에서 이러한 분쟁이 벌어지면 이사 일정 차질, 전·월세 계약 문제, 기존 주택 매매 계약 불이행, 잔금 대출 불가 등 심각한 피해가 발생할 수밖에 없다.

 

조합원들은 법률 대응을 위한 소송 준비 및 공정거래위원회 제소 등을 검토 중이며, 시공사의 불공정 행위를 널리 알리고 이를 바로잡기 위해 적극적으로 나설 방침이다.

 

"다시는 이런 피해 없도록…" 조합원들 호소

 

김해 율하이엘 지역주택조합의 사태는 지역주택조합 방식의 문제점을 다시금 부각시키고 있다. 전문가들은 "주택조합 사업에서 시공사와 조합 간 계약의 공정성이 보장되지 않으면, 결국 피해는 조합원들에게 전가될 수밖에 없다"고 지적한다.

 

조합원들은 "대기업 건설사의 갑질과 조합장의 배신으로 인해 큰 피해를 입고 있다."며, "이러한 일이 다시는 반복되지 않도록 철저한 조사가 필요하다."고 목소리를 높이고 있다.

 

 

 

[제보팀장에 제보된 원문]

 

안녕하세요, 저는 김해시 소재 율하이엘지역주택조합(김해율하스카이시티 아파트)의 조합원입니다.

 

당 조합은 설립 이후 전 조합장의 비리로 타방송사의 시사고발프로그램(SBS 그것이 알고싶다)에 방송이 되고 전 조합장이 구속 되는 등 내홍을 겪다가, 현 조합장 취임 이후 두산건설과 코오롱글로벌이 시공사로 선정되고 정상적으로 사업이 추진되어 2025년 2월 12일 입주를 앞두고 있습니다.

 

*사건 경과

 

1. 입주가 임박한 지난 12월 말에 조합장은 시공사인 두산건설과 코오롱글로벌의 공사비 증액(약 850억원) 요구로 인한 사업비 부족 등을 이유로 조합원들에게 추가출자금 납부를 요구했으며 그 금액은 조합원 1인 평균 4200여만원입니다.

 

2. 2025년 1월 19일 시공사의 공사비 증액 요구 동의안 및 조합원의 추가출자금 납부 동의안 등을 처리하기 위한 조합원총회가 열렸고, 조합원의 투표 결과 위 2개의 안건이 부결되었습니다.

 

3. 부결이 되자 위 안건을 다시 표결하기 위해 조합은 2025년 2월 9일에 다시 조합원총회를 소집한다고 발표했습니다.

 

4. 2025년 1월 21일 두산건설과 코오롱글로벌은 당 조합에 공문을 보내 2월 9일에 열릴 조합원총회에서도 위 2개 안건이 부결 될 경우 입주를 막겠다고 통보해왔습니다.

 

*현재 분쟁의 원인이 되는 주요 쟁점

 

1. 공사비 증액 요구가 정당한지 판단하려면 공사비 상세 내역이 있어야 하는데 두산건설과 코오롱글로벌은 이를 제공하지 않고 있습니다.

 

2. 두산건설과 코오롱글로벌은 유치권을 행사하여 입주민의 입주를 막겠다고 하는데, 사업약정서에는 두산건설과 코오롱글로벌의 유치권 포기 특약이 포함되어 있습니다.

 

3. 조합원은 입주시 잔금을 납부하면 입주를 할 권리가 있는데, 두산건설과 코오롱글로벌은 공사비 증액분을 잔금과 함께 납입해야 한다고 주장합니다. 그들의 공사비 증액 요구 금액이 타당한지는 별론으로 하더라도, 입주가 임박한 12월 말에 갑자기 증액한 금액(1세대당 평균 4200만원)을 입주시까지 납입하라고 요구하고 있습니다.

 

*쟁점에 대한 두산건설과 코오롱글로벌의 주장

 

1. 공사비 세부 내역은 건설사의 분양원가를 구성하는 내용으로서, 어떠한 건설사도 시행사(조합)에 이를 제공하지 않는다.

 

2. 유치권 포기 특약은 사업약정서의 여러 주체(조합, 주택도시보증공사, 시공사 등) 중에서 시공사가 주택도시보증공사에 대해서만 유치권을 포기한 것이라 조합에 대해 유치권을 포기한 것은 아니고, 주택도시보증공사에 대한 손해배상책임만 발생할 뿐이다.

 

3. 조합원 개인의 입주권은 조합이 시공사에 대한 대금 지급의무를 경료할 때 발생하는 권리이다.

 

*쟁점에 대한 조합장의 주장(기본적으로 조합장은 건설사와 같은 편임)

 

1. 공사비 세부 내역은 건설사가 제공하지 않는 것이 맞다.

 

2. (건설사의 유치권 행사에 대한 조합장의 공식 의견은 없습니다. 다만 건설사에 어떠한 항변도 하지 않고 있습니다)

 

3. 공사비 증액분 납입 시기에 관한 건설사의 주장이 옳다.

 

*쟁점에 대한 조합원들의 주장(여기서 조합원이라 함은 조합원 총회에서 조합장과 건설사에 맞서 안건을 부결시킨 과반의 조합원을 일컬음)

 

1. 공사비 증액 요구시 공사비 세부 내역을 제공하는 것이 맞으며, 대다수의 건설사는 이를 제공한다.

 

세부 내역을 토대로 건설사가 요구하는 공사비 증액 금액이 타당한지 한국부동산원 또는 부산도시개발공사에 검토 용역을 의뢰하는게 일반적인 진행 방법인데, 두산건설과 코오롱글로벌은 세부 내역을 제공하지 않았고, 조합장은 검토 용역을 의뢰하지도 않았다. 850억원(조합원 1인당 4200만원)이라는 돈을 추가로 요구하면서 그 내역을 공개하지 않는다면 이를 응할 이유가 없다.

 

물론 건설사가 세부 내역을 제공하고 한국부동산원 또는 도시개발공사가 타당하다는 의견을 낸다면 당연히 증액 요구에 응할 것이다.

 

2. 유치권 포기에 관한 사업 협약서에는 '두산건설과 코오롱글로벌이 조합에 대하여 공사비 미지급 등 어떠한 이유로도 유치권을 행사할 수 없다'는 내용이 명시되어 있으므로 유치권 행사는 조합원에 대한 관계에서도 불법이다.

 

백 번 양보하여 두산건설과 코오롱글로벌의 주장과 같이 주택도시보증공사에 대한 유치권 포기로 해석한다고 하더라도 대법원 판례는 '유치권 포기 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다'고 판시하므로 여전히 조합원에 대한 불법이다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결).

 

3. 두산건설과 코오롱글로벌이 주장하는 공사비 증액 금액을 인정하더라도 이를 1개월 남짓 한 기간 안에 마련하여 납부하는 것은 현실적으로 불가능하다.

 

두산건설과 코오롱글로벌의 입장에서는 원래 예정되어 있는 잔금만 납부 받고 입주를 허용하더라도 추후 공사비 증액 금액에 대한 갈등이 해소되고 금액이 확정되면 이를 기초로 각 조합원 세대에 저당권을 설정할 권리가 사업약정서에 보장되어 있을 뿐만 아니라 조합원 일반 재산에 대한 강제집행도 가능하므로 별다른 손해를 입을 염려가 매우 낮다.

 

*결론

 

변호사로 구성 된 법무팀을 보유한 두산건설과 코오롱글로벌은 유치권 행사를 통한 입주 방해가 불법임을 당연히 알고 있을 것입니다. 그럼에도 불구하고 조합원들은 법적 대응이 힘들다는 점과 입주가 임박한 시점에 입주 지연이 벌어지면 이사 일정 차질, 전세 계약 이행 불능, 기존에 거주하던 집의 매매 계약 이행 불능, 잔금대출의 불가 등 여러 손해가 발생할 수밖에 없음을 이용하여 근거 없는 공사비 증액을 관철하려 하고 있습니다.

 

또한 이에 맞서 조합원의 이익을 대변해야 할 조합장은 오히려 두산건설과 코오롱글로벌의 편을 들며 조합원을 선동하려 하고 있습니다.

 

법과 계약을 무시한 대기업 건설사의 횡포, 그리고 조합원을 저버리고 건설사의 편을 드는 조합장의 부조리를 기사화 하여 다시는 이런 일이 발생하지 않도록 널리 알려주시기 바랍니다.