계약 종료 후에도 퇴거하지 않고 버티는 세입자를 내보내기 위해 임대인이 취할 수 있는 마지막 조치가 명도소송이다. 이러한 소송을 앞두고 임대인이 철저히 대비해야 하는 것은 보증금을 반환받기 위한 임차인의 항변이라고 부동산변호사들은 말한다.

수원 법률사무소 미라클 김정찬 부동산전문변호사 “임차인이 보증금 반환을 항변할 경우, 민법 제536조에 따른 동시이행 항변권이 적용, 보증금을 정산하는 문제가 명도소송 핵심이 된다. 법원에서는 임차인이 건물을 인도해야 할 의무, 임대인이 보증금을 반환해야 할 의무가 동시관계에 있다고 보고 동시이행 판결을 내린다”고 설명했다.

이어 “우리 법은 임대차 계약이 종료되면 임차인은 건물을 임대인에게 다시 돌려주고, 임대인은 임차인이 지급했던 보증금에서 연체된 차임 등을 제하고 나머지를 돌려주도록 하고 있다. 이 두 의무는 양자가 동시적으로 이행해야 하는 관계에 있다”고 전했다.

민법에 명시되어 있는 동시이행 항변권에 근거한 조항은 임차인에게는 강력한 무기가, 임대인에게는 부담스러운 법리가 된다. 그러한 이유로 임차인이 보증금부터 먼저 돌려달라고 항변하며 계속 점유하더라도 임대인이 보증금을 실제로 반환하지 않는 한 임차인 점유가 불법이 아닌게 된다고 변호사들은 지적한다.

따라서 임대인 입장으로서는 보증금을 준비해 지급하지 못할 경우, 승소하더라도 강제집행이 지연되어 임차인을 퇴거시킬 수가 없는 상황에 놓일 수 있다. 그렇기에 사전에 변호인과 함께 임차인이 보증금 반환을 항변할 경우에 대비한 전략을 마련해야 한다.

만약 임차인이 보증금 반환에 대해 항변하지 않을 경우, 명도소송 쟁점은 건물 인도가 되어 비교적 빠르게 강제집행을 기대해볼 수 있다. 이때 보증금을 정산하는 문제는 명도소송과 분리, 별도 법적 절차로 진행하므로 민사전문변호사를 선임해 진행하는 것이 도움이 된다.