집값이 하락했음에도 전세보증금이 매매가에 근접하거나 동일한 수준으로 설정된 이른바 ‘깡통전세’로 인한 피해가 수년째 지속되고 있다. 임차인은 계약 체결 당시에는 위험을 인지하지 못하는 경우가 많으나, 이후 임대인의 대출이자 연체나 조세 체납 등으로 인해 해당 부동산이 경매 절차에 들어가면서 보증금 전액을 회수하지 못하는 상황에 직면하게 된다. 특히 최근에는 조직적으로 이루어진 전세사기 사건에서 수십억 원 규모의 임차보증금이 회수되지 않는 피해가 발생하는 등, 사회적 문제로 확산되고 있다.

깡통전세 사기의 전형적인 구조는 대체로 유사하다. 임대인은 매매가격에 근접한 수준의 전세보증금으로 임대차계약을 체결한 뒤, 주택담보대출과 보증금 등 채무를 과도하게 부담한 상태를 유지한다. 이후 세금 체납이나 대출 연체가 발생하면 해당 부동산은 경매 절차가 진행되며, 낙찰대금에서 근저당권과 조세채권 등이 우선 변제된 후 남은 금액에 한해 임차인의 보증금이 배당된다.

이 과정에서 주택 가치가 전세보증금보다 낮거나 선순위 권리가 다수 존재할 경우, 임차인은 보증금의 일부만 회수하고 나머지 금액은 반환받지 못하게 될 수 있다. 형식적으로는 임대차계약의 형태를 취하고 있으나, 계약 체결 당시부터 정상적인 보증금 반환이 어려운 구조였다면 사기 혐의가 인정될 가능성도 있다.

그렇다면 임차인은 어떠한 법적 대응이 가능할까? 우선 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 적법하게 취득하는 것이 중요하다. 이는 향후 주택이 경매 등 절차에 들어간 경우에도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 핵심적인 법적 근거가 된다.

임차권등기명령은 이러한 요건을 갖추어 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인이 부득이하게 이사를 해야 하는 상황에서, 해당 권리를 유지하기 위해 활용되는 제도이다. 이를 통해 임차인은 주택을 인도한 이후에도 기존의 법적 지위를 상실하지 않을 수 있다.

또한 깡통전세 사기로 볼 여지가 있는 사안에서는 임대인뿐 아니라 공모한 중개업자나 명의제공자 등을 상대로 민사상 손해배상청구를 제기할 수 있으며, 기망행위가 인정되는 경우 사기죄 등 형사 고소도 검토할 수 있다.

법무법인 성지파트너스 왕건 변호사는 “깡통전세사기는 계약서에 도장을 찍는 순간 이미 상당 부분 판이 짜여 있는 경우가 많아, 뒤늦게 문제를 인지하면 ‘원금 100% 회복’이 쉽지 않다. 의심스러운 전세 조건이라면 계약 전에 등기부와 시세, 선순위 채권 구조를 반드시 점검하고, 이미 피해가 발생했다면 임차권등기명령•배당요구•형사 고소•손해배상청구 등 절차를 서두르면서 국가•지자체 지원제도까지 함께 검토하는 것이 현실적인 대응이다”고 전했다.